Topul ansamblurilor rezidenţiale cu cele mai bune randamente din chirii
Randamentul oferit de închirierea unui apartament nou din Bucureşti este superior dobânzii la un depozit în euro şi, în unele cazuri, chiar randamentelor promise de fondurile monetare
Chiriile micşorate şi preţurile de achiziţie prea puţin schimbate faţă de perioada de dinaintea crizei au redus considerabil nivelul randamentelor pe care le poţi obţine în urma cumpărării unui apartament nou cu scop investiţional. Cu toate acestea, încă mai pot fi găsite ansambluri rezidenţiale care să genereze randamente superioare unor depozite bancare sau fonduri monetare.
Randamentul investiţional este un indicator folosit în piaţa imobiliară pentru a determina profitabilitatea unei proprietăţi. În cazul unei locuinţe achiziţionate cu scop investiţional, valoarea netă a acestui indicator se calculează prin scăderea impozitului pe venit din chiria anuală generată de imobil, iar rezultatul se împarte la valoarea proprietăţii. În analiza noastră au fost luate în calcul doar achiziţiile făcute de persoane fizice, care sunt obligate la un impozit de 16% pe venitul din închiriere – dar plătesc efectiv doar 12%, pentru că obţin o deducere de 25% din suma de plată în baza costurilor de administrare a imobilului. Reducerea de impozit poate fi obţinută prin simpla declarare a costurilor de administrare, fără a fi necesară justificarea acestora.
Capital a selectat 20 de ansambluri rezidenţiale din Bucureşti, dedicate clasei medii, proiecte care au cel puţin 100 de apartamente finalizate, în care se locuieşte deja şi care mai au la vânzare apartamente cu două camere şi garsoniere. Au fost excluse proiectele care oferă spre vânzare doar case sau vile. Ne-am concentrat asupra garsonierelor şi apartamentelor cu două camere pentru că sunt cele mai căutate la închiriere şi singurele care rentează. Chiriile specifice fiecărui ansamblu rezidenţial au fost obţinute prin realizarea unei medii a preţurilor solicitate de investitori în anunţurile de închiriere publicate pe site-urile specializate şi prin consultarea cu agenţii de vânzare ai acestor proiecte, care cunosc comportamentul proprietarilor ce doresc să închirieze în complex.
„Dacă locuinţa este achiziţionată pe firmă, la un randament de 8% trebuie scăzut 1,5% impozitul local, calculat la valoarea contabilă a proprietăţii. Dacă locuinţa a fost achiziţionată înainte de criză şi preţul e mare, nu obţii un randament atractiv. Din cauza chiriilor mici, o astfel de investiţie, la momentul actual, ar putea acoperi doar costurile de achiziţie. Randamentul trebuie să fie de circa 10% pentru a fi interesant. Pe termen lung este o investiţie bună, dar nu pentru a ieşi din afacere în trei-patru ani. Totuşi, mai pot fi găsite apartamente la preţuri mai mici, care, chiar şi la chiriile actuale, să aducă un randament bun. Au fost mici investitori care au cumpărat de la noi două-trei apartamente pe care le închiriază“, a declarat Cosmin Roşu, country manager al fondului norvegian de investiţii Romania Invest, care a cumpărat speculativ peste 300 de apartamente în mai multe ansambluri rezidenţiale noi din Bucureşti. Acţionarii fondului nu îmbrăţişează ideea închirierii şi pentru că preţul de vânzare al unei proprietăţi care a fost închiriată trebuie redus.
Nu de aceeaşi părere sunt canadienii de la Benevo, care dispun de un portofoliu de 300 de apartamente grupate în mai multe ansambluri rezidenţiale noi din Bucureşti. „Noi obţinem un randament anual de circa 8%, dar sunt şi perioade mai dificile, cum este perioada de iarnă care a început, când închirierile merg foarte greu. La final de an, calculele ies pozitive. Avem 180 de apartamente închiriate. Contractele se încheie pe şase luni sau un an, cu posibilitate de prelungire“, spune Andreea Mitru, reprezentant Benevo.
Mai bine ca la bancă
Unele fonduri de investiţii care au achiziţionat sute de apartamente „la pachet“ înainte de izbucnirea crizei financiare nu pot obţine randamente mulţumitoare, în principal, din cauza preţului mare plătit pe aceste proprietăţi şi a impozitelor percepute persoanelor juridice. Totuşi, un investitor persoană fizică poate obţine, în majoritatea ansamblurilor rezidenţiale analizate de Capital, randamente superioare celor oferite de depozitele bancare în euro pe 12 luni, care acum au o dobândă de circa 3,5%-4%, pentru că datorează impozite pe proprietate modeste. În plus, rezultatele oferite de ansamblurile de pe primele patru poziţii din topul pe garsoniere sunt peste nivelul randamentelor promise de fondurile monetare/de obligaţiuni, de circa 7%, care realizează plasamente în instrumente financiare cu venit fix, precum obligaţiunile, certificatele de trezorerie, titlurile de stat sau depozitele.
Din cele două topuri realizate de Capital, se mai poate observa că ansamblurile cu randamente superioare sunt din două categorii. Pe de o parte, sunt proiectele ce se adresează vârfului clasei medii, care practică preţuri mai mari, dar unde se pot obţine chirii mai bune, deoarece pot atrage chiriaşi din rândul persoanelor angajate în multinaţionale, iar pe de altă parte, sunt ansamblurile cu preţuri mici a căror ţintă pentru închiriere sunt studenţii. Un exemplu bun în acest sens este Asmita Gardens, ansamblu gândit pentru zona de lux a pieţei imobiliare, ce practica înainte de criză preţuri de peste 100.000 de euro la majoritatea apartamentelor, care s-a repoziţionat după intrarea în insolvenţă pe segmentul clasei medii, cu preţuri reduse cu 30%-40%. Scăderea nu a fost însă atât de abruptă în cazul chiriilor. Proprietarii care deţin apartamente în Asmita Gardens încă mai găsesc chiriaşi care să plătească 400-550 euro/lună, ceea ce plasează acest ansamblu în topul randamentelor.
Recuperarea investiţiei Randamentele oferite de garsoniere sunt net superioare celor generate de apartamentele cu două camere pentru că sunt mai ieftine, iar chiriile nu sunt cu mult mai mici faţă de cele practicate la unităţile cu două camere. Un alt indicator important, direct legat de randamentul investiţional, este amortizarea investiţiei, care arată în câţi ani poţi recupera suma plasată în imobil din chirie. Militari Residence este ansamblul cu cea mai mică rată de amortizare, respectiv 12,1 ani, o perioadă foarte scurtă în condiţiile actuale ale pieţei imobiliare. Chiar şi Asmita Gardens şi InCity Residence stau destul bine la acest capitol. O garsonieră cumpărată şi închiriată în cele două proiecte se poate amortiza în circa 13,5 ani. Spre comparaţie, în cazul unui depozit de 60.000 de euro, cu scadenţă la 12 luni, suma se dublează în 24 de ani, la o dobândă de 3,5%, sau în 21 de ani, dacă dobândă e de 4%.
„Investiţiile în locuinţe destinate închirierii rentează dacă se amortizează în 10-15 ani. În prezent, întâlnim persoane interesate de a cumpăra pe credit o a doua sau a treia locuinţă, cu scopul de a o închiria. Avem chiar un client din străinătate care vrea să cumpere deodată cinci garsoniere pe care să le închirieze“, a declarat Traian Stancu, director vânzări la brokerul de credite Kiwi Finance.
Trebuie menţionat că investiţiile imobiliare au o complexitate mai mare faţă de depozite sau plasamentele în fonduri monetare. În primul rând, pregătirea unei locuinţe pentru închiriere presupune costuri adiţionale cu achiziţionarea mobilierului şi a electrocasnicelor minim necesare, care pot însemna circa 2.000 de euro. De asemenea, pot apărea perioade în care locuinţa stă goală, până se găseşte un nou locatar, ceea ce scade din randamentul investiţiei. Chiar dacă, de regulă, proprietarii percep o garanţie echivalentă cu valoarea chiriei pe o lună, chiriaşii pot crea pagube ce depăşesc această valoare. De cealaltă parte, chiriaşii ar putea fi descurajaţi de costurile de administrare ale complexului, care în unele cazuri sunt destul de mari, de peste 300 lei lunar.
APRECIERE Dacă am considera că piaţa imobiliară a ajuns la un nivel minim, atunci randamentele investiţionale ar fi suplimentate şi de creşterea valorii imobilului
10% în plus la chiria lunară se traduce printr-un randament cu 0,5-0,8% mai mare şi o amortizare cu 1,4-1,8 ani mai mică, la fel în cazul scăderii chiriei
3,5% este dobânda medie oferită de bănci la un depozit în euro cu scadenţă la 12 luni, care dublează suma depusă în 24 de ani
10-15 ani este perioda în care ar trebui să se amortizeze din chirie investiţia într-o locuinţă pentru a fi considerată rentabilă